Puentes o edificios: Comparación de los pros y los contras de las inversiones en infraestructuras e inmobiliarias

En el mundo de la gestión de activos, la conversación gira cada vez más en torno a la diversificación de las carteras de inversión más allá de las tradicionales acciones y bonos. Dos sectores que están atrayendo gran atención son el inmobiliario y las inversiones en infraestructuras. Ambos ofrecen oportunidades y retos únicos, y comprender sus matices puede ayudar a los asesores financieros y gestores de activos a prestar un mejor servicio a sus clientes.

Similitudes entre las inversiones inmobiliarias y en infraestructuras

Tanto las inversiones inmobiliarias como las de infraestructuras suelen considerarse parte de la categoría más amplia de “activos reales”. Comparten varias características clave que las hacen atractivas para los inversores que buscan rendimientos estables a largo plazo:

Activos de larga duración: Ambos sectores comprenden activos que tienen una larga vida útil y pueden generar rendimientos estables durante largos periodos. Esta característica resulta especialmente atractiva para los inversores con un horizonte de inversión a largo plazo, como los fondos de pensiones y las dotaciones.

Generación de renta económica: Los activos inmobiliarios y de infraestructuras generan ingresos a través de acuerdos de arrendamiento o peaje. Este flujo de ingresos constante, a menudo vinculado a los ajustes por inflación, constituye una fuente fiable de flujo de caja para los inversores.

Protección contra la inflación: El valor de estos activos suele aumentar con la inflación, lo que los convierte en coberturas eficaces contra la erosión del valor del dinero con el paso del tiempo.

Beneficios de la diversificación: Ambas clases de activos tienen una baja correlación con la renta variable y la renta fija tradicionales, lo que ofrece ventajas de diversificación que pueden reducir el riesgo global de la cartera.

Distinción entre inversiones inmobiliarias e inversiones en infraestructuras

Aunque el sector inmobiliario y las infraestructuras comparten muchos rasgos, también tienen características distintas que pueden influir en las decisiones de inversión:

Naturaleza de los activos:

El sector inmobiliario implica invertir en propiedades físicas como edificios residenciales, espacios comerciales, polígonos industriales y locales comerciales. El valor suele depender de la ubicación, el estado del inmueble y la fortaleza del mercado de alquiler.

Por infraestructura se entienden las instalaciones y sistemas fundamentales que prestan servicio a un país, ciudad o zona, incluidos los sistemas de transporte (como carreteras y puentes), los servicios públicos (como conducciones de agua, electricidad y gas) y las telecomunicaciones (incluidos centros de datos y torres de telefonía móvil).

Perfil de riesgo:

Los riesgos inmobiliarios incluyen los impagos de los inquilinos, las fluctuaciones del mercado inmobiliario y los cambios en las condiciones económicas locales. Sin embargo, estos riesgos pueden mitigarse a menudo mediante una gestión activa y la mejora de los inmuebles.

Las inversiones en infraestructuras pueden estar expuestas a cambios normativos, riesgos contractuales a largo plazo y consideraciones medioambientales. Sin embargo, muchos activos de infraestructuras operan bajo contratos regulados a largo plazo que proporcionan flujos de caja predecibles.

Intensidad de capital y barreras de entrada:

Los requisitos de capital de los bienes inmuebles pueden variar mucho en función del tipo de propiedad y su ubicación. Las barreras de entrada pueden ser menores para los inmuebles residenciales, pero mayores para los activos comerciales de primera categoría.

Las infraestructuras suelen requerir una mayor inversión de capital inicial y a menudo forman parte de asociaciones público-privadas más amplias. La envergadura y complejidad de estos proyectos suponen mayores barreras de entrada y la necesidad de una gran experiencia en la gestión financiera y de proyectos.

Ventajas e inconvenientes de cada tipo de inversión

Inversiones inmobiliarias:

Pros

• Ventaja de los activos materiales: Los bienes inmuebles son activos tangibles que proporcionan seguridad física y pueden mejorarse para aumentar su valor.
• Ingresos y plusvalías: Los inversores pueden beneficiarse tanto de los ingresos por alquiler como de la revalorización del capital, especialmente en zonas de gran demanda o en crecimiento.
• Aprovechar las oportunidades: Los bienes inmuebles pueden apalancarse con deuda para aumentar el rendimiento de los fondos propios.

Contras

• Volatilidad del mercado: Los valores inmobiliarios pueden ser sensibles a los ciclos económicos, las variaciones de los tipos de interés y las condiciones del mercado local.
• Gestión intensiva: La gestión de propiedades requiere ocuparse de los inquilinos, los problemas de mantenimiento y las mejoras de la propiedad.
• Problemas de liquidez: Los bienes inmuebles pueden ser menos líquidos que otras inversiones, y las ventas pueden llevar mucho tiempo.

Inversiones en infraestructuras:

Pros

Rendimientos estables a largo plazo: Los proyectos de infraestructuras suelen proporcionar flujos de caja estables durante largos periodos, respaldados por marcos normativos o contratos a largo plazo.

• Servicios esenciales: Muchos activos de infraestructura prestan servicios esenciales, por lo que sus flujos de tesorería son menos sensibles a las recesiones económicas.
• Asociaciones público-privadas: Éstas pueden ofrecer oportunidades adicionales de inversión y reparto de riesgos.

Contras

• Perfiles de riesgo complejos: La participación en grandes proyectos puede introducir riesgos relacionados con la construcción, la reglamentación y el entorno político.
• Intensidad de capital: La elevada inversión inicial puede ser un obstáculo, especialmente para los pequeños inversores.
• Menor flexibilidad: Una vez invertido, el capital suele estar inmovilizado a largo plazo, con escasas posibilidades de ajustes rápidos.

Por qué son importantes la investigación y los datos

Dada la complejidad y la naturaleza a largo plazo tanto de las inversiones inmobiliarias como de las de infraestructuras, es fundamental llevar a cabo una investigación y un análisis exhaustivos. Los gestores de activos y los asesores financieros deben:

Analizar el rendimiento histórico: Observe cómo se han comportado estos activos a lo largo de diferentes ciclos de mercado.

Comprender los perfiles de los clientes: Adecuar las inversiones a la tolerancia al riesgo, el horizonte de inversión y las necesidades de ingresos de los clientes.

Factores geopolíticos y económicos: Las condiciones económicas locales y mundiales pueden afectar significativamente a estas inversiones.

Tanto el sector inmobiliario como las infraestructuras ofrecen vías de diversificación, ingresos y protección frente a la inflación. A medida que estos sectores sigan convergiendo y ofreciendo nuevas estructuras de inversión, como los REIT de infraestructuras y las empresas de infraestructuras cotizadas en bolsa, aumentarán las oportunidades de mejora de las carteras.

Al mantenerse informados y proactivos, los asesores y gestores pueden navegar por estas opciones para alinearse mejor con los objetivos a largo plazo de sus clientes.